« >📊 La valorisation hôtelière : comment estimer un établissement sans se planter
Vous vous êtes sûrement déjà demandé comment estimer correctement la valeur d’un hôtel. C’est un exercice complexe qui nécessite de prendre en compte deux aspects : les murs (la partie immobilière) et le fonds de commerce (l’activité). Autant dire que c’est le genre de sujet qui fait transpirer même les experts du secteur.
« >🏨 Les murs : pas que du béton
Première étape : évaluer la partie immobilière. Deux approches principales s’offrent à vous.
La capitalisation, d’abord. Le principe est simple : on prend le loyer annuel net et on le divise par un taux qui reflète le risque et le potentiel de l’actif. Par exemple, si votre hôtel génère 100 000€ de loyer net et que le taux est de 5%, la valeur serait de 2M€. Sauf que dans la vraie vie, c’est évidemment plus compliqué.
La comparaison ensuite. Vous regardez ce qui s’est vendu récemment dans le coin et vous ajustez en fonction des différences. Un peu comme quand vous estimez un appartement, sauf qu’ici on parle de biens beaucoup plus rares et complexes.
« >💼 Le fonds de commerce : là où ça se corse
Le chiffre d’affaires, roi mais pas empereur
La méthode la plus répandue consiste à appliquer un multiplicateur au CA. Pour faire simple : si votre hôtel fait 1M€ de CA et que le multiplicateur est de 2, la valeur du fonds serait de 2M€. Mais attention, ces multiplicateurs varient énormément selon la catégorie, la localisation, etc.
| Catégorie d’hôtel | Multiplicateur CA moyen |
|---|---|
| 2 étoiles | 1.5 – 2.0 |
| 3 étoiles | 2.0 – 2.5 |
| 4 étoiles | 2.5 – 3.0 |
L’ebe, le vrai patron
L’Excédent Brut d’Exploitation, c’est ce qui reste vraiment dans les caisses après avoir payé toutes les charges courantes. C’est plus pertinent que le CA, mais aussi plus complexe à analyser car il faut retraiter pas mal d’éléments exceptionnels ou non récurrents.
« >🎯 Les facteurs qui peuvent tout changer
Ne vous focalisez pas que sur les chiffres. La valeur d’un hôtel dépend aussi de facteurs plus subtils :
- L’emplacement (oui, comme en immobilier classique)
- L’état du bâtiment et les travaux à prévoir
- La réputation en ligne (les notes sur Booking, c’est du sérieux)
- La qualité des équipes en place
- Le potentiel de développement
💡 Astuce : Pensez à vérifier les taux d’occupation sur les 3 dernières années pour avoir une vision plus précise de la performance réelle de l’établissement.
Pro tip : Ne négligez jamais l’audit technique du bâtiment. Un problème de structure ou une mise aux normes coûteuse peuvent drastiquement impacter la valeur finale.
« >💡 En pratique : comment s’y prendre ?
Mon conseil : combinez plusieurs méthodes et faites-vous accompagner par des pros du secteur. Un hôtel, c’est comme un écosystème complexe. Une seule approche ne suffit généralement pas à capturer toute la valeur.
Et surtout, n’oubliez pas que la valeur d’aujourd’hui n’est pas forcément celle de demain. Le secteur hôtelier évolue vite, très vite. Ce qui était vrai il y a 5 ans ne l’est plus forcément aujourd’hui.
PS : Comme toujours, cet article n’est qu’une introduction. La réalité du terrain est souvent plus complexe, mais au moins vous avez les bases pour ne pas dire n’importe quoi lors de votre prochaine discussion sur le sujet !