L’immobilier hôtelier : une affaire moins rentable qu’il n’y paraît
Vous vous êtes sûrement déjà demandé si investir dans un hôtel était une bonne affaire. Entre les émissions de télé qui montrent des reconversions professionnelles idylliques et les blogs d’investisseurs qui vantent des rendements mirobolants, difficile de faire le tri. Je me suis penché sur la réalité économique du secteur, et ce n’est pas vraiment ce qu’on nous vend.
Le mirage de la rentabilité facile
Première chose à savoir : oubliez les calculs simplistes du type « nombre de chambres × prix moyen × 365 jours ». Dans la vraie vie, le taux d’occupation moyen en France tourne autour de 60% sur l’année.
💡 Astuce : Pour une estimation réaliste, multipliez votre chiffre d’affaires théorique par 0.6 pour tenir compte du taux d’occupation réel.
Et encore, c’est une moyenne qui cache d’énormes disparités selon les zones et les saisons. Un hôtel en centre-ville de Paris peut facilement dépasser les 80%, quand son homologue en zone rurale peinera à atteindre 40%.
Répartition des charges principales
| Poste de dépense | Pourcentage du CA |
|---|---|
| Personnel | 40% |
| Commissions OTA | 15-25% |
| Charges d’exploitation | 25% |
La guerre des plateformes
Pro tip : Négociez vos taux de commission avec les OTA en fonction de votre volume de réservations. Plus vous générez de réservations, plus vous avez de pouvoir de négociation.
Les principales charges à considérer sont :
Les vrais chiffres qui fâchent
Prenons un exemple concret : un hôtel 3 étoiles de 40 chambres en ville moyenne. Prix moyen : 90€. Avec un taux d’occupation de 60%, le chiffre d’affaires théorique est de 788.400€ par an. Mais après toutes les charges, il reste rarement plus de 50.000€ de bénéfice net par an.
Alors, pourquoi investir ?
La vraie rentabilité de l’hôtellerie se joue sur le long terme, à travers la valorisation immobilière. Les murs d’hôtel bien placés s’apprécient en moyenne de 2 à 3% par an. En conclusion, si vous pensiez vous lancer dans l’hôtellerie pour faire fortune rapidement, il va falloir revoir vos plans. C’est un secteur qui peut être rentable, mais qui demande un investissement important, des compétences solides en gestion, et surtout… beaucoup de patience.